廣義的業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，狹義的業(yè)主是指產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬證書上的登記人。通常說業(yè)委會候選人，是指狹義的業(yè)主。參考資料：《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》。
2、收房時開發(fā)商需要向業(yè)主提供哪些法律文件？
原則上，收房時業(yè)主應(yīng)當(dāng)查看開發(fā)商應(yīng)提供的“三書一證一表”，“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。但目前一般是具有兩書一表，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》，就符合交房條件。
3、房屋竣工驗(yàn)收的指的是什么？
開發(fā)商在購房合同中一般都將竣工驗(yàn)收合格作為交房條件，但何為竣工驗(yàn)收合格？開發(fā)商往往把自己組織的五方驗(yàn)收作為驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)，甚至在補(bǔ)充協(xié)議中約定將五方驗(yàn)收作為交房條件。其實(shí)這是得不到法律認(rèn)可的。
依據(jù)《消防法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，房屋交付，必須取得消防驗(yàn)收合格證和竣工驗(yàn)收備案表，方能交付。
4、《竣工驗(yàn)收備案表》有什么作用？
一般情況下，開發(fā)商能提供竣工備案表，說明房屋主體質(zhì)量是合格的，如果有足夠的證據(jù)證明其確實(shí)不合格，是可以推翻的。
5、有《竣工驗(yàn)收備案表》，但房屋有重大質(zhì)量問題怎么辦?
業(yè)主收房、驗(yàn)房對房屋質(zhì)量有疑義時，可以申請質(zhì)監(jiān)站或其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，如果鑒定主體結(jié)構(gòu)不合格，即使開發(fā)商能提供《竣工驗(yàn)收備案表》，業(yè)主也有權(quán)拒絕收房。
6、房屋存在質(zhì)量瑕疵，業(yè)主如何處理？
房屋存在空鼓、小裂縫、墻面滲水等質(zhì)量瑕疵，業(yè)主在收房時，應(yīng)當(dāng)列出問題清單，要求開發(fā)商限期整改，整改期間由開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。如果拒不整改，業(yè)主可以自己整改，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商拒不整改，給業(yè)主造成相應(yīng)損失的，有權(quán)要求開發(fā)商賠償。
7、合同約定延期交房違約金太低，業(yè)主如何取得合理違約賠償？
現(xiàn)在不少開發(fā)商在購房合同中將延期交房的違約金約從范本的每日按總價款的萬分之一到三，約定為無論多長時間都只賠總價款的萬分之一，甚至萬分之0.5，這樣的約定是顯失公平的。業(yè)主可以與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成可以提起訴訟。司法實(shí)踐中一般會確認(rèn)這種約定無效，按日計算違約金，也可以視為沒有約定，按同期貸款利息計算違約金。
8、房產(chǎn)證、國土證遲遲辦不下來，業(yè)主該如何維權(quán)？
開發(fā)商延期辦證，但合同約定的違約金過低，有的甚至約定為無論違約多長時間都只賠總價款的百分之一。這樣的約定是顯失公平的，業(yè)主在訴訟中可以請求確認(rèn)約定無效，要求按日計算違約金，也可以視為沒有約定，按同期貸款利息計算違約金。
9 、小區(qū)架空層（雜物間）是開發(fā)商的嗎？
開發(fā)商常常將規(guī)劃的架空層封閉后改建成車庫或雜物間，出售或出租牟利。但規(guī)劃層高不超過2.2米的架空層，是不計容積率，不能單獨(dú)辦理權(quán)屬證書的。根據(jù)“房隨地轉(zhuǎn)，地隨房走”的不動產(chǎn)處分原則，架空層（雜物間）的產(chǎn)權(quán)附屬于地面建筑物的產(chǎn)權(quán)。
10、開發(fā)商能否將小區(qū)地下車位出售給非業(yè)主？
不能，因?yàn)椤段餀?quán)法》明確規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”
“首先滿足業(yè)主需要”對于建設(shè)單位而言，就是必須按規(guī)劃配置比例，將車位處分給業(yè)主，不能賣給非業(yè)主。
11、開發(fā)商能不能將小區(qū)地下車位出售（出租）給一個或少數(shù)幾個業(yè)主？
不能。小區(qū)地下車位的規(guī)劃有合理配置比例，是與小區(qū)房屋戶數(shù)相對應(yīng)的，不能集中處分給少數(shù)業(yè)主。如目前長沙的小區(qū)住宅小區(qū)的車位與房屋套數(shù)的配置比例是0.8：1，原則上應(yīng)盡可能的滿足每個業(yè)主使用需求，不能只滿足少數(shù)業(yè)主的需求，更不應(yīng)該對業(yè)主以外的人出售。
12、小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由誰定價？
根據(jù)國家發(fā)改委的規(guī)定，小區(qū)停車收費(fèi)已經(jīng)放開，不再由政府定價，凡已成立業(yè)委會的小區(qū)停車收費(fèi)定價由業(yè)委會經(jīng)由業(yè)主大會決定。
13、開發(fā)商沒有按規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，業(yè)主有權(quán)要求整改嗎？
按設(shè)計規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施是開發(fā)商的義務(wù)，如果開發(fā)商沒有按設(shè)計規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商補(bǔ)建相關(guān)施設(shè)，如果補(bǔ)建條件已經(jīng)不具備，業(yè)主有權(quán)向開發(fā)商索賠。
14、物業(yè)管理用房歸誰所有？
物業(yè)管理用房由全體業(yè)主所有，主要用于物業(yè)管理辦公用房，物業(yè)管理配套用房和業(yè)委會辦公用房。每個小區(qū)都必須按建筑總面積的一定比例，配備物業(yè)服務(wù)用房，這是開發(fā)商的必須履行的義務(wù)。
15、保質(zhì)期內(nèi)業(yè)主如何提出維修要求？
保質(zhì)期內(nèi)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書面方式及時向開發(fā)商提出維修要求，并請開發(fā)商或物業(yè)公司簽收，一般情況下開發(fā)商會直接或委托物業(yè)公司進(jìn)行維修。如開發(fā)商委托物業(yè)公司維修的，應(yīng)要求物業(yè)公司出具開發(fā)商授權(quán)或委托維修的證明。
16、開發(fā)商未履行維修責(zé)任的后果如何？
如果開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)公司在質(zhì)保期內(nèi)未完全履行維修義務(wù)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行維修義務(wù)。即使過了質(zhì)保期業(yè)主仍然有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任。
如開發(fā)商在合理時間內(nèi)拒絕履行維修義務(wù)，或者在緊急情況下，為避免更大損失，業(yè)主有權(quán)自行維修，保留好相關(guān)票據(jù)，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商拒不承擔(dān)，業(yè)主可以通過訴訟方式向開發(fā)商索賠。
17、什么是物業(yè)？
物業(yè)是指已經(jīng)交付使用的建筑物、設(shè)備、設(shè)施和場地。
18、什么是物業(yè)管理？
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
19、什么是物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
物業(yè)費(fèi)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及共用配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費(fèi)用。
20、物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？
一般情況下，單個業(yè)主無權(quán)以物業(yè)服務(wù)不到位為由，拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以成立業(yè)委會加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督，要求物業(yè)企業(yè)限期整改，如物業(yè)企業(yè)整改后，服務(wù)仍不能達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)委會可以召開業(yè)主大會解聘物業(yè)企業(yè)。
21、物業(yè)公司可以用停水停電的方法催收物業(yè)費(fèi)嗎？
不可以。因?yàn)椋秒娪盟蔷用駪?yīng)當(dāng)享受的基本生活權(quán)利，并不是基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的合同內(nèi)容。物業(yè)公司只是受水電部門委托代收水電費(fèi)，沒有權(quán)力隨意停止供水供電。業(yè)主對于物業(yè)公司的行為可以向供電、供電企業(yè)和物業(yè)企業(yè)主管部門舉報。
22、建筑物上物品脫落造成損失如何承擔(dān)責(zé)任？
建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。
23、高層建筑中拋鄭物品造成損失的由誰承擔(dān)？
從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。請參考閱讀:《侵權(quán)責(zé)任法》。
24、業(yè)主能否以樓上漏水為由拒交物業(yè)費(fèi)嗎？
不能。樓上漏水屬于相鄰關(guān)系，樓下業(yè)主應(yīng)當(dāng)找樓上業(yè)主，要求其維修好漏點(diǎn)，造成樓下業(yè)主損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失，物業(yè)公司（業(yè)委會）可以組織協(xié)調(diào)，提供樓上業(yè)主的聯(lián)系方式，如樓上業(yè)主拒不整改的，樓下業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法起訴。
25、業(yè)主家中失竊可以向物業(yè)索賠嗎？
要根據(jù)物業(yè)合同的規(guī)定來確定物業(yè)的責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有按物業(yè)服務(wù)合同要求提供安保服務(wù)或安保服務(wù)不符合要求，比如保安人數(shù)未按要求配置，巡查次數(shù)少、巡查范圍不到位，監(jiān)控設(shè)備不起作用，對外來人員進(jìn)出及大件物品搬離小區(qū)未進(jìn)行登記等等，總之，要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)未充分履行合同安保義務(wù)情況下，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主失竊承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
26、業(yè)主停在地面的小車被損壞可以向物業(yè)公司索賠嗎？
如果業(yè)主的車是停放在劃定的車位上，并交納了相應(yīng)的費(fèi)用，物業(yè)公司未能盡到法定和約定義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主的損失承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
27、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司要向我收“滯納金”合理嗎？
如果業(yè)主無理拒絕交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可以向業(yè)主收取不高于本金的“滯納金”，如果業(yè)主有正當(dāng)理由，法院一般不會支持物業(yè)公司要求業(yè)主支付滯納金的請求。
28、小區(qū)管理規(guī)約能得到法院的認(rèn)可嗎？
《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，小區(qū)管理規(guī)約是業(yè)主大會通過的決定，對業(yè)主具有約束力。是能得到法院認(rèn)可的，除非該規(guī)約違反了法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。
29、物業(yè)公司以拖欠物業(yè)費(fèi)為由起訴我，該怎么辦？
業(yè)主要積極收集物業(yè)公司未按合同約定提供服務(wù)或服務(wù)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)證據(jù)，并要業(yè)委會或其他業(yè)主出庭證明物業(yè)公司未按合同約定服務(wù)或服務(wù)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，請求法院駁回物業(yè)公司的請求或是降低物業(yè)費(fèi)。
如果物業(yè)公司服務(wù)不到位給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以提起訴訟要求物業(yè)公司賠償。
30、電梯應(yīng)該多久做一次檢測？過期未檢測應(yīng)該找誰投訴?
電梯作為特種設(shè)備，事關(guān)業(yè)主生命安全，國家要求每年必須進(jìn)行一次檢測，并將檢測結(jié)果的原件放置在電梯內(nèi)，檢測不合格的不得使用。申請電梯年檢是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，如果物業(yè)企業(yè)過期未檢測電梯，業(yè)主可以找住建部門投訴物業(yè)企業(yè)，要求住建部門進(jìn)行處罰。
31、物業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該向業(yè)主小區(qū)公開收支情況？應(yīng)該多久公開一次？
物業(yè)管理實(shí)行包干制的小區(qū)，物業(yè)公司沒有法定義務(wù)向業(yè)主公開支收情況。如果物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)企業(yè)向業(yè)主公開支收情況的，公開時間和次數(shù)按合同約定實(shí)施。為督促物業(yè)公司公開收支情況，還可以在合同中約定物業(yè)公司不履行公開收支的違約處罰。
32、小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)保期是多久？過了質(zhì)保期維護(hù)費(fèi)用規(guī)則誰承擔(dān)？
小區(qū)公共設(shè)施的保質(zhì)期根據(jù)不同的部位和設(shè)備時間不同，建筑物基礎(chǔ)與建筑物設(shè)計使用年限一致，外墻是5年，水管2年，電梯、供電設(shè)施備等按合同約定或國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，保持期內(nèi)由開發(fā)商或供應(yīng)商維修，過了質(zhì)保期，小的維修由物業(yè)公司承擔(dān)費(fèi)用，中、大維修動用維修基金。
33、小區(qū)有哪些公共收益？所有權(quán)歸誰？
凡是利用小區(qū)共有部分、共用設(shè)備、設(shè)施經(jīng)營取得的收益，都是小區(qū)公共收益，小區(qū)公共收益因小區(qū)的地理位置不同，業(yè)主共有建筑物和設(shè)施設(shè)施的多寡不同而變化，但其收益歸全體業(yè)主。
34、物業(yè)侵吞小區(qū)公共收益，應(yīng)該怎么辦？
物業(yè)侵占分小區(qū)的公共收益，業(yè)主可以向街道、社區(qū)、物監(jiān)部門舉報，業(yè)委會成立后有權(quán)向物業(yè)公司追索。
35、什么是業(yè)主大會？業(yè)主大會有哪些權(quán)利?
業(yè)主大會是由小區(qū)全體業(yè)主組成的權(quán)利組織。
業(yè)主大會的權(quán)利是：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
36、什么是業(yè)委會？業(yè)委會的職責(zé)是什么？
業(yè)委會是業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主組織，負(fù)責(zé)業(yè)主大會的日常工作，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)業(yè)委會的職責(zé)是:
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
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